Ristrutturare e risanare un immobile già esistente non è purtroppo sempre la soluzione migliore, i costi possono essere molto elevati soprattutto per quanto riguarda la riqualificazione energetica e la messa in sicurezza sismica.
In passato la casa ideale veniva realizzata in cemento e mattoni, materiali considerati estremamente durevoli e resistenti, con il passare del tempo ci si è però resi conto della scarse qualità di questi prodotti che oltre a non isolare adeguatamente le strutture, sono molto costosi, inquinanti e non è così semplice smaltirli. Abbiamo trattato anche l’argomento in un altro nostro articolo sul costo di una casa prefabbricata.
Anche per quanto riguarda le case in legno abitabili spesso è più conveniente demolire una vecchio immobile e realizzarne uno nuovo: più confortevole e dotato di tutte le caratteristiche necessarie per poter ottenere il miglior risparmio possibile. La bioedilizia è infatti un settore in continua crescita e che si sta evolvendo moltissimo, soprattutto negli ultimi anni. Tutte le tecniche e le materie prime sono appositamente studiate per realizzare immobili solidi, efficienti e duraturi nel tempo.
Le vecchie case prefabbricate spesso presentavano problemi di umidità, scarso isolamento e cedimenti strutturali dovuti proprio agli aspetti di questo materiale che può essere lavorato facilmente ma invecchia, si sposta e modifica, grazie però ai nuovi processi e a nuove competenze è molto più facile rendere durevole e resistente il legno anche se utilizzato per case e grandi edifici.
Sono molte le normative che regolano gli interventi di demolizione e ricostruzione di immobili e nonostante siano ancora un po’ confuse, gli incentivi a cui si può accedere sono davvero tanti e convenienti, il più importante è sicuramente il Superbonus 110%. Ma anche le regioni e i comuni favoriscono e incoraggiano la realizzazione di case ecologiche e a basso impatto ambientale.
E’ anche giusto tenere in considerazione l’altissimo abuso edilizio che è stato fatto a partire dagli anni ’70 fino ai giorni nostri, trovare terreni edificabili disponibili è davvero impossibile, soprattutto in alcune zone. Molto spesso è anche facile recuperare strutture fatiscenti, ormai abbandonate in vendita e che non vengono acquistate poiché i costi di ristrutturazione sono troppo elevati. Oltre ad essere conveniente, investire su questi edifici può ripagare da un punto di vista paesaggistico e di riqualificazione di territori che spesso sono rovinati da immobili ormai abbandonati e instabili.
Ma è meglio analizzare in dettaglio tutti questi aspetti che rendono molto più vantaggioso la demolizione e la ricostruzione di una casa in legno rispetto a una classica ristrutturazione edilizia.
Indice:
Quanto costa demolire una casa
Nonostante siano molti gli aspetti positivi che riguardano la demolizione e ricostruzione di una casa in legno bisogna prendere in considerazione tutte le singole sfaccettature che comprendono: i costi di progettazione, i materiali e soprattutto le spese di demolizione. Perché i vari investimenti non riguardano solo la realizzazione di una struttura ma anche lo smaltimento di quella precedente che dev’essere effettuato con apparecchiature specifiche e seguendo determinati procedimenti. Prima di iniziare i lavori vanno inoltre richieste tutte le autorizzazioni al comune e ai vari enti preposti.
La demolizione dev’essere innanzitutto effettuata da imprese competenti che oltre a smantellare l’immobile dovranno smaltire tutti i materiali e i residui in maniera adeguata. Non è semplice fare una stima esatta di quanto possa venire a costare la demolizione di una casa, i prezzi possono variare molto in base alla regione in cui ci si trova, al tipo di azienda a cui ci si rivolge, allo stato dell’immobile e alla sua metratura. Indicativamente, al metro quadro i costi possono variare dai 30 agli 80 euro e facendo un calcolo approssimativo si può arrivare a spendere solitamente 58 euro al metro quadro per l’intero smantellamento di una vecchia casa ormai inutilizzabile.
Gli edifici realizzati prima degli anni novanta risultano, nella maggior parte dei casi, molto più adatti a questo tipo di scopo: i costi di demolizione di queste strutture sono più bassi, perché sono carenti sotto numerosi punti di vista, come ad esempio l’impiantistica e la coibentazione. Ma non solo, sono molti gli elementi che mancano a queste case è molto spesso cercare di recuperarle e ristrutturarle può diventare davvero un’impresa impossibile. Quando le strutture sono più recenti, conviene prendere in considerazione tutti i vari aspetti e valutare se è meglio rinunciare a qualche elemento che permetta un maggiore risparmio, recuperando l’immobile o investire in una demolizione, magari più costosa ma che permette di iniziare da zero i lavori, realizzando una casa in legno e con tutti i comfort necessari.
E’ comunque fondamentale non dimenticare gli incentivi per la ristrutturazione edilizia, categoria in cui rientrano tutti questi interventi, è solo necessario indicare a titolo autorizzativo che si tratta di un ”intervento di ristrutturazione” e non di una ”nuova costruzione”.
Ricostruire casa in legno dopo la demolizione di un edificio
Per la demolizione di vecchi edifici in cemento e la loro ricostruzione in legno sono previste minori restrizioni, sia da punto di vista pratico che burocratico, si tratta infatti di un materiale molto semplice da lavorare che permette in pochissimo tempo di avere una casa nuova, solida e completa di tutti gli accessori necessari. Ci sono meno permessi e autorizzazioni da richiedere e ottenere le approvazioni dei progetti è molto più facile proprio per gli aspetti positivi che costituiscono il materiale.
Regioni e comuni sostengono questo tipo di pratica e semplificano, attraverso incentivi economici, la demolizione e sostituzione di vecchi immobili con nuove case più belle e performanti. Sicuramente smantellare una struttura prevede un importante investimento, sia da un punto di vista economico che pratico: la rimozione e lo smaltimento degli inerti, la demolizione in sicurezza del rudere, il tempo e la manodopera necessaria, ma tutto ciò non deve dissuadere dal procedere con questo tipo di operazione.
Sono moltissimi gli edifici che non potrebbero mai raggiungere gli standard di risparmio energetico e sicurezza necessari, neanche attraverso grandi investimenti, inoltre sostituendo una vecchia casa con una in legno, si potranno ottenere prestazioni eccellenti con una spesa davvero minima e uno sforzo minore rispetto ai classici immobili in muratura.
Le case prefabbricate sono ideali per sostituire vecchie strutture in cemento: ormai tutte le aziende produttrici realizzano le varie componenti direttamente in fabbrica, che verranno, grazie a semplici e pratiche istruzioni assemblate direttamente sul terreno scelto per la costruzione, riducendo radicalmente i costi e tempi di realizzazione per case sicure e che non perderanno valore con il passare del tempo.
Ma il risparmio non è legato solo al montaggio della struttura, tra i vari fattori da tenere in considerazione c’è anche quello energetico, dato dalle ridotte spese di riscaldamento e raffrescamento, è stato stimato che grazie al potere isolate del legno si possono ridurre i costi in bolletta fino al 90% rispetto a quelli calcolati per le abitazioni tradizionali in muratura.
Prima di intraprendere questo tipo di progetto bisogna quindi considerare che quando si decide di demolire uno stabile e realizzarne uno nuovo in legno non si sta affrontando solo un costo, ma anche un investimento, in quanto si conferisce un nuovo valore alla vecchia proprietà, grazie a una casa che ridurrà drasticamente le spese, i costi in bolletta e sarà totalmente antisismica.
Superbonus 110% demolendo e ricostruendo in bioedilizia
Il Superbonus 110% oltre ad essere stato ideato per far ripartire l’economia e l’edilizia, è nato anche per riqualificare sismicamente ed energeticamente immobili già esistenti, ma nonostante questo è anche possibile usufruire di questo incentivo ricostruendo ex-novo un vecchio immobile, bisogna però fare attenzione ad alcune piccole clausole, prima di procedere ci sono infatti alcune precisazioni da prendere in considerazione.
In passato l’Agenzia delle Entrate ha specificato che demolire e ricostruire uno stabile rientra tra le operazioni di riqualificazione energetica, modificando anche la sagoma e l’area del sedime, ma a patto che venisse mantenuto il volume del fabbricato originario. A seguito però di nuovi interpelli e richieste di chiarimento è stato stabilito che sono ammesse ai bonus anche tutte quelle costruzioni che prevedono modifiche delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, facendo quindi decadere in questo modo il precedente limite.
Rimane comunque indispensabile il salto delle due classi energetiche testimoniato dall’APE prima e dopo i lavori di realizzazione della struttura. Se si pensa però a un vecchio rudere da demolire confrontato a una nuova casa prefabbricata in legno, il salto di due classi è assicurato, considerando tutti i lavori principali e quelli trainanti che possono essere effettuati accedendo a questo Superbonus. A partire dall’isolamento termico che grazie alla bioedilizia è assicurato e consente di abbassare enormemente le dispersioni rispetto a un vecchio fabbricato, ma anche l’adeguamento sismico e la sostituzione del vecchio impianto di riscaldamento rientrano in questo incentivo e possono anche essere sfruttati il bonus facciate e moltissimi altri.
Sostituendo una struttura in muratura con una nuova casa in legno è possibile raggiungere facilmente il limite di spesa massimo incentivabile e poter quindi risparmiare tempo e denaro grazie ad una casa nuova e ad impatto zero.
