Quando si ha in mente di costruire una nuova casetta in legno su un determinato terreno, ci sono diversi fattori da valutare, tra cui l’impatto ambientale, la densità di popolazione intorno all’area scelta, le aree verdi o già edificate all’interno di quella zona.
Per poter capire se è possibile o no procedere con la costruzione è necessario definire quindi l’indice di edificabilità.
Il Decreto Ministeriale numero 1444 del 2 aprile 1968 si riferisce proprio a questo argomento, ma non solo, regola anche i confini massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti, i limiti inderogabili di densità edilizia, la distanza tra i fabbricati e l’altezza degli edifici che dev’essere rispettata in base alle diverse zone in cui ci si trova.
Ed è proprio grazie a questa norma che tutte le aree sono suddivise in territori, come ad esempio quelle che hanno valore storico e artistico, o quelle di particolare pregio ambientale.
Ogni territorio deve quindi mantenere le sue caratteristiche e ogni nuova costruzione deve rispettare i canoni prestabiliti.
Sono davvero tanti i fattori che incidono sull’indice di edificabilità e devono essere valutati per qualsiasi nuovo immobile, anche in legno, conviene quindi sempre rivolgersi ai nostri professionisti che potrebbero darti delle indicazioni più accurate prima di iniziare un progetto, per non rischiare di incorrere in gravi sanzioni.
Indice:
È possibile edificare un terreno agricolo?
Costruire delle case in legno su un terreno agricolo è quasi impossibile, le limitazioni che lo regolano sono varie e molto severe. Dovrebbe infatti essere destinato esclusivamente all’allevamento di bestiame o alla coltivazione.
I piani urbanistici comunali, attraverso le norme nazionali, favoriscono il contenimento dell’urbanizzazione e cercano il più possibile di tutelare le poche aree agricole rimaste. Ma fortunatamente c’è una possibilità, infatti chi possiede la qualifica di imprenditore agricolo può costruire una casa sul suo terreno, anche se dovrebbe esser destinato ad altro tipo di utilizzo.
Esistono comunque delle differenze a livello regionale, occorre informarsi molto bene prima di iniziare a fare richieste e permessi di costruzione su un’area tecnicamente non edificabile.
Anche se l’edificio che verrà costruito sarà in legno, le regole non cambiano, la struttura è infatti solida e duratura proprio come quelle di cemento o mattoni, è quindi obbligatorio richiedere tutti i dovuti permessi e nulla osta agli organi competenti, per evitare che ci siano ulteriori vincoli, paesaggistici, idrogeologici, ambientali.
Cos’è l’indice di edificabilità?
L’indice di edificabilità è stato ideato e istituito con le prime costruzioni di massa, intorno agli anni Sessanta, quando ci si è resi conto che era necessario tutelare il territorio dalla continua realizzazione di nuove abitazioni. Attraverso questo indice si valuta l’impatto dell’essere umano su una determinata zona.
È un calcolo che può essere suddiviso ed effettuato in due sottocategorie differenti: la prima, l’edificabilità territoriale, riguarda un’intera superficie da urbanizzare costituita da più zone, anche già abitate; l’edificabilità fondiaria è invece riferita ad un singolo lotto di terreno in cui costruire il nuovo immobile.
Entrando maggiormente nel dettaglio è possibile vedere nel Decreto Ministeriale numero 1444 del 2 aprile 1968 come sono ripartite le aree edificabili nelle diverse categorie:
Agglomerati di carattere artistico, storico e di pregio ambientale;
Zone edificate solo parzialmente;
Aree non edificate ma destinate alla costruzione di edifici;
Zone destinate alla sola costruzione di impianti industriali;
Terreni ad uso agricolo;
Zone destinate alla costruzione di edifici e impianti di interesse generale.
Ogni singola categoria, in base alle sue caratteristiche, ha un differente indice di edificabilità, all’interno di un’area storica è quasi impossibile fare nuove abitazioni, al contrario, in una zona destinata alla costruzione di edifici, sarà molto più semplice ottenere le dovute certificazioni ed autorizzazioni per procedere con i lavori.
Quanto si può edificare su un terreno agricolo?
Nonostante sia possibile, per chi ha la qualifica di imprenditore agricolo, costruire su un terreno che ha come destinazione d’uso l’allevamento e la coltivazione, sono tanti gli aspetti che disincentivano questa pratica.
Prima di tutto le norme cambiano molto in base alla regione o al comune in cui si ha intenzione di effettuare certi lavori, in alcune zone è possibile costruire solo edifici indispensabili per l’attività agricola, oppure abitazioni in cui può vivere esclusivamente il proprietario. Inoltre, anche nei casi in cui è consentita questa pratica l’indice di edificabilità è molto basso, proprio per evitare che vengano urbanizzati questi terreni, se non in rare eccezioni.
Nel momento in cui si deve calcolare l’indice di edificabilità, si deve tener conto che si tratta di un terreno agricolo, su cui sono in ogni caso vietate grandi costruzioni, il concetto fondamentale è quello di preservare la maggior parte di terreno.
Spesso le norme locali vietano di costruire in terreni agricoli inferiori ai 10.000 metri quadrati, ma ci sono delle differenze tra le varie regioni, solitamente l’indice di edificabilità si aggira intorno agli 0,03 metri cubi per metro quadrato.
Chiunque desidera ed ha la possibilità di costruire sul terreno agricolo, deve valutare questo aspetto, se l’area è molto piccola non ha alcun senso richiedere permessi per costruire, le misure potrebbero anche non bastare per una costruzione il più possibile essenziale.
Tipi di indice di edificabilità
L’indice di edificabilità è nato nel momento in cui l’uomo ha iniziato ad urbanizzare sempre di più i territori, a costruire edifici ed a sovrappopolare alcuni luoghi.
Grazie a questo tipo di calcolo in molte zone già sature, non è più possibile costruire nuove strutture, in altre vengono preservate le aree verdi ed i terreni agricoli, necessari per la sopravvivenza dell’uomo.
Esistono poi ancora aree in cui la densità non è così elevata e rispettando le dovute norme e regole, è possibile edificare nuove abitazioni senza troppe difficoltà burocratiche.
Le categorie in cui si suddivide l’indice di edificabilità sono fondamentalmente due:
L’indice di edificabilità fondiario che si riferisce al singolo lotto di terra in cui si ha intenzione di costruire la nuova struttura.
L’indice di edificabilità territoriale che riguarda invece una superficie più vasta da urbanizzare, comprende anche le infrastrutture già presenti ed i vari spazi pubblici.
Come si calcola l’indice di edificabilità fondiario?
La cosa più semplice da fare per capire quanto sia l’indice di edificabilità fondiario di un determinato terreno, è rivolgersi ad un professionista e ad un ufficio competente, ancor meglio se del comune in cui si ha intenzione di procedere con i lavori.
Le norme che regolano la costruzione di edifici sono davvero tante e sono molto diverse sia in base alla regione che al comune in cui ci si trova.
Esiste comunque un semplice calcolo da fare per poter iniziare ad avere un’idea sulla possibilità di costruire una nuova struttura in un determinato terreno. Il calcolo è il seguente: n*m³/m².
La “n” indica l’indice stabilito in quella determinata zona;
“m³” riguarda il volume edificabile;
“m²” costituisce il terreno su cui si vuole effettuare la nuova costruzione.
Per capire quindi quali possono essere le dimensioni della struttura che si ha intenzione di progettare, occorre moltiplicare l’indice di edificabilità con il rapporto tra il volume che si può fabbricare e la superficie del terreno scelto.
Non bisogna in ogni caso dimenticare il rapporto tra la superficie ed il volume che porta a dividere la cifra ottenuta per l’ipotetica altezza del fabbricato ancora da realizzare.
Questo tipo di calcolo non è mai così semplice, i comuni e le regioni hanno infatti differenti indici di edificabilità in base ai loro piani regolatori e ad altri fattori che possono influire sulla costruzione di una nuova struttura.
Tra gli aspetti che modificano tale indice si possono trovare:
la distanza tra gli edifici già esistenti ed il nuovo immobile che si andrà a fabbricare
la copertura edificabile, espressa in percentuale, della zona indicata,
l’altezza massima dell’edificio, stabilita in base all’area in cui dev’essere costruito
il numero degli abitanti che sono già residenti all’interno del comune.
Qual’è la differenza tra la cubatura di un terreno agricolo e l’indice di cubatura?
La cubatura di un terreno agricolo si riferisce alla sua capacità di contenere volume, ovvero alla quantità di spazio che il terreno è in grado di ospitare. L’indice di cubatura, invece, è un parametro che indica il rapporto tra il volume edificabile e il volume totale del terreno.
In altre parole, l’indice di cubatura rappresenta la percentuale di terreno che può essere edificata rispetto alla sua superficie complessiva. Questo parametro è fondamentale per determinare l’edificabilità di un terreno agricolo, ovvero la possibilità di costruirvi sopra, in quanto consente di valutare la quantità massima di volume edificabile rispetto alla superficie del terreno disponibile.
In molti casi, le normative locali vietano la costruzione su terreni agricoli che presentano una superficie inferiore ai 10.000 metri quadrati, tuttavia esistono delle differenze tra le diverse regioni. Solitamente, in queste zone l’indice di edificabilità si aggira intorno agli 0,03 metri cubi per metro quadrato, il che significa che per ogni metro quadrato di terreno agricolo è possibile costruire un volume massimo di 0,03 metri cubi.
È importante sottolineare che l’indice di edificabilità può variare in base:
alle normative vigenti
alla destinazione d’uso del terreno e
alle caratteristiche del territorio, come la pendenza del suolo e la presenza di risorse idriche.
Prima di avviare un progetto edilizio su un terreno agricolo, è necessario effettuare una valutazione approfondita dell’indice di cubatura e delle normative locali per evitare eventuali sanzioni amministrative.
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