Casetta in legno prefabbricata da giardino su terreno agricolo: si puo?

Uno dei quesiti che molte persone si pongono è: cosa è possibile costruire su un terreno agricolo?. Con questa guida vogliamo fornirvi tutte le indicazioni per rispondere in modo esaustivo a detto quesito, facendo riferimento alle fonti vigenti nel nostro ordinamento e alla giurisprudenza più recente.

Cos’è una zona agricola

Prima di affrontare l’aspetto relativo alle possibili costruzioni su un terreno agricolo è bene chiarire cosa si intende per terreno agricolo: la zona agricola è una parte di territorio sulla quale è normata la limitazione dell’attività edificatoria, al fine di mantenere un equilibrio il più possibile congruo ed ottimale tra aree libere ed aree edificate.

In particolare la zona agricola del territorio di un Comune è un’area identificata espressamente dallo strumento urbanistico indicato dalla lettera “E”. Facendo infatti riferimento al Piano Regolatore Generale e all’analogo piano urbanistico in vigore, il territorio di un Comune è suddiviso rispettivamente in zone territoriali omogenee, denominate (ZTO), ognuna delle quali caratterizzate da una specifica destinazione e suddivisa a loro volta in sotto zone.

Decreto Ministeriale 2 Aprile 1968 n. 1444 e classificazione zone territoriali omogenee

 Le zone territoriali omogenee sono così definite dal Decreto Ministeriale del 2 Aprile 1968, n. 1444:

• A: zone del centro storico;
• B: zone parzialmente edificate;
• C: zone interessate da previsioni di espansione dell’aggregato urbano;
• D: zone destinate agli insediamenti produttivi;
• E: zone destinate all’attività agricola;
• F: zone destinate alla realizzazione di infrastrutture di interesse pubblico, quali ad esempio ospedali o impianti sportivi.

Premessa la classificazione del citato Decreto Ministeriale del 1968, la destinazione ad area agricola di una parte del territorio di un Comune, prescinderà tuttavia da un effettivo esercizio operato da un’impresa agricola.

Lo scopo reale di tale classificazione prevista dal Decreto Ministeriale è quello di limitare di fatto l’attività edificatoria in alcune aree, salvaguardando così l’ambiente e il paesaggio, mantenendo tuttavia un equilibrio ottimale tra aree libere ed aree costruite.

E’ possibile edificare una casa prefabbricata in legno in una zona agricola?

Tanto premesso nei paragrafi precedenti, rappresenta un’opinione corrente che su un’area agricola (E) non è in alcun modo possibile edificare una casa.

Tuttavia questa opinione non corrisponde assolutamente al vero, dal momento che l’attività edificatoria in questa area non è del tutto vietata ma è consentita con una serie di limitazioni specifiche.

L’abitazione che è possibile costruire sul territorio di una zona agricola dovrà infatti avere i requisiti di una casa colonica, altresì definita casa del contadino, ed essere pertanto strettamente correlata con l’esercizio di tale attività.

Requisiti per costruzione di una casa in zona agricola

In termini generali i requisiti per poter edificare una casa sul territorio di una zona agricola sono i seguenti:

• il proprietario della casa prefabbricata in legno o in generale dell’immobile dovrà esercitare l’attività di imprenditore agricolo da almeno 3 anni;
• la costruzione sarà consentita nei limiti previsti dallo strumento urbanistico vigente, ovvero massimo 0,03 metri cubi a metro quadro;

Per ogni zona agricola è infatti fissato un preciso indice di fattibilità: trattasi in sostanza di un vero e proprio rapporto tra quello che potrà essere il volume dell’edificio che sarà possibile costruire su un particolare terreno agricolo.

Ad esempio, su un terreno agricolo della superficie di circa 10.000 metri quadri, sarà possibile edificare 300 metri cubi di fabbricato, che corrisponde circa ad un’abitazione di 100 metri quadrati di superficie. Tanto premesso la possibilità di edificazione in un terreno agricolo di una casa prefabbricata in legno non è poi così limitata, anche se sarà necessario considerare e fare riferimento allo scopo da perseguire che corrisponde con la necessità di preservare un determinato ambiente e limitare pertanto l’attività edilizia in una detta zona.

È inoltre importante precisare che il limite di 0,03 mq/mc (parametro fissato a livello nazionale) potrà essere modificato e ridotto ulteriormente, sia a livello regionale che a livello comunale, a seconda delle diverse opportunità offerte dal territorio.

Nel nostro ordinamento in particolare, le Regioni dispongono di una determinata autonomia per quanto attiene la legislazione in materia urbanistica; per tale ragione le prescrizioni locali potranno prevedere requisiti differenti, anche per quanto concerne l’attività che il richiedente dovrà esercitare.

Possibilità di costruire in zona agricola

Alla luce di quanto enunciato, possiamo affermare che è possibile costruire sul territorio di una zona edilizia, seguendo determinati requisiti previsti dal nostro ordinamento, che si differenziano da Regione a Regione e da Comune a Comune.

Molte persone ritengono tuttavia che è possibile aggirare in qualche modo le norme previste da nostro ordinamento, predisponendo sul territorio agricolo una casa prefabbricata in legno.

A tal proposito è bene precisare che un prefabbricato è una costruzione a tutti gli effetti e pertanto esso è soggetto a vincoli, prescrizioni e limitazioni, esattamente come per un edificio tradizionale.

Testo Unico dell’Edilizia – DPR 380/01

Per comprende ancora meglio la materia dell’edificabilità di una struttura prefabbricata in legno su un terreno agricolo è importante fare riferimento ad una fonte normativa: il Testo Unico dell’Edilizia – DPR 380/01, indica nel merito gli interventi di nuova costruzione, ovvero gli interventi di trasformazione edilizia ed urbanistica in un determinato territorio che saranno soggetti all’espletamento di pratiche, quali il Permesso a Costruire (Articolo 3, Comma 1, lettera e, punto 5).

A tal proposito la fonte enuncia quanto segue: “l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere quali roulottes, camper, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzate come abitazioni, ambienti di lavoro, o in alternativa come deposito magazzini e simili, a eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto paesaggistico, in conformità alle norme regionali di settore”.

Da questo enunciato si evince che anche una casa prefabbricata in legno dovrà sottostare alle medesime regole valide per un edificio tradizionale, in cemento armato o in muratura.

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Si può costruire un bungalow su un terreno agricolo?

Se si possa costruire un bungalow su un terreno agricolo oppure no è un quesito che ci si pone spesso, ma la cui risposta non è poi così scontata.
Prima di approfondire l’argomento, è importante puntualizzare brevemente su cosa sia un bungalow e cosa sia, invece, un terreno agricolo.

Un bungalow, conosciuto anche più comunemente come casa in legno, è una struttura in legno, appunto, realizzato in alcuni casi anche in muratura, che offre gli stessi standard di comfort e benessere di una comune abitazione, ma collocata lontano dalla città, spesso in luoghi di vacanza.

Un terreno agricolo, invece, è uno spazio di terra destinato alla coltivazione e all’allevamento del bestiame.

Una volta stabilito cosa sia un bungalow e cosa sia, invece, un terreno agricolo, si può parlare di cosa sia possibile fare.
La destinazione di un terreno agricolo, generalmente, non prevede la costruzione di case o soluzioni abitative. In alcuni casi specifici, però, ciò può avvenire, ma soltanto se il terreno gode di determinate caratteristiche e se si chiedono i giusti permessi.

Un terreno agricolo può diventare edificabile?

La risposta è sì, ma solo se presenta degli specifici requisiti.
Per capire se un terreno agricolo possa diventare edificabile, prima di tutto, bisogna rivolgersi al Comune di appartenenza in quanto, ognuno possiede le sue regole e sarà quindi capace di offrire le giuste delucidazioni in merito.
Per far sì che lo sia, è importante che non ci siano vincoli paesaggistici e soprattutto sia presente un collegamento urbano. Inoltre, il passaggio da terreno agricolo a terreno edificabile è più semplice se questo spazio è collocato nelle vicinanze di spazi già edificati.

Una volta stabilito questo, è importante capire chi possa, nel dettaglio, costruire su un terreno agricolo e quali siano le autorizzazioni da chiedere e a chi vadano chieste.
Possiede l’autorizzazione alla costruzione ad uso abitativo solamente chi possiede la qualifica di imprenditore agricolo professionale o di coltivatore diretto. Per altri tipi di costruzioni, invece, come quelle dedicate agli animali o alla coltivazione, come per esempio stalle, fienili e magazzini, non c’è bisogno di nessuna qualifica. In questo specifico caso, tutti, quindi, possono farlo.

Per quanto riguarda le autorizzazioni, invece, queste, nello specifico, vanno chieste al C.I.L.A. (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata). Bisognerà presentare una modulistica compilata ed aspettare il via libera. Nessun lavoro potrà essere iniziato se non ricevuta questa delibera, pena la classificazione della costruzione come abusiva e, quindi, fuori legge. Una delle conseguenze di avviare una costruzione senza averne avuto l’autorizzazione è una multa o, nel peggiore dei casi, la confisca.

L’indice di edificabilità

Quando si chiede l’autorizzazione per la costruzione di una casa ad uso abitativo, un elemento da non sottovalutare è l’indice di edificabilità.

Questo non è altro che il limite di cubatura da seguire ed entro il quale bisogna rientrare e che viene istituito per bilanciare nel miglior modo possibile la presenza umana sul territorio per evitare di incorrere nel sovrappopolamento.

Per le aree agricole, in particolare, l’indice di edificabilità è stato stabilito intorno allo 0,03 metri cubi per metro quadro di terreno. Tenendo conto di questo valore, quindi, per fare un esempio, si può dire che per circa 15.000 mq di terreno, si potrà costruire una casa ad uso abitativo che sia grande non più di 450 m3. Anche in questo caso, ogni regione potrà applicare le proprie regole.