Quanto terreno serve per costruire una casa di 100 mq?

La costruzione di un’abitazione, sia essa in muratura o realizzata a partire da prefabbricati in legno, o casette in legno necessita di uno spazio che viene definito terreno edificabile. Tale aspetto è inderogabile, sottoposto a normative e deve essere il primo requisito quando si intende costruire una casa o posizionarci un prefabbricato.

Per definire la superficie, l’unità di misura è il metro quadrato; un’area di 100 metri quadrati è uno spazio sufficientemente abbondante per ospitare un’abitazione con un nucleo familiare di 4 o 5 persone.

É bene ricordare che tale misurazione non coincide con la cosiddetta superficie commerciale o lorda la quale sarebbe superiore perché include la muratura interna ed esterna; in più porticati e box auto ampliano ulteriormente l’area.

Al fine di calcolare la quantità di terreno per costruire una casa di 100 metri quadrati bisogna calcolare l’area edificabile; tale valore risulterà dalle aree delle singole pertinenze e, ad esse, va aggiunta la distanza minima che deve intercorrere tra la casa e le altre proprietà private o strade che è pari a 5 metri.

Tenendo in considerazione questi aspetti è necessaria un’ulteriore distinzione tra un’abitazione mono-piano e una a due piani; nel primo caso si può affermare che un terreno edificabile per una casa o un prefabbricato di 100 metri quadrati deve essere pari ad almeno 630 metri quadrati, nel secondo caso le misure si riducono ad almeno 480 metri quadrati.

É bene sempre fare riferimento alle normative comunali e avvalersi del parere di un tecnico, poiché al di là del calcolo matematico per ottenere l’indice edificatorio vi sono variabili che possono conferire stime diverse.

Cos’è un terreno edificabile?

Il terreno edificabile è una delle due grandi categorie nelle quali si articola la definizione di terreno; la seconda è quella del terreno agricolo, destinato alla coltivazione.

Per definizione, il terreno edificabile è utilizzabile allo scopo di costruire un’abitazione ovvero ha la cosiddetta capacità edificatoria ed è sottoposto alla concessione tramite alcuni strumenti di pianificazione comunale quali il P.U.A. (Piano Urbanistico Attuativo), il P.G.T. (Piano di Governo del Territorio) e il P.I. (Piano degli Interventi).

É possibile verificare l’edificabilità del terreno eseguendo una visura catastale al catasto dei terreni presso l’Ufficio Tecnico del Comune di pertinenza che è anche il responsabile del calcolo dell’indice di edificabilità; tale valore è variabile a seconda di norme predefinite dal PRG – Piano Regolatore Generale.

Questo strumento regola anche il passaggio, non sempre possibile, da terreno agricolo a edificabile; non esistono regolamenti generali ma ogni Comune adotta delle proprie regole per l’edificabilità che vanno verificato presso l’Ufficio Tecnico.
Solo in alcuni casi è dato prevedere l’impossibilità di tale passaggio, ovvero nel caso in cui si tratti di un’area protetta o con valore storico da preservare.

Permessi e iter burocratico per costruire una casa in legno

Una casa in legno è una soluzione sempre più utile e moderna che riduce gli oneri legati alla costruzione di un’abitazione in muratura e risponde anche in maniera efficace ad alcuni obblighi normativi legati al discorso sulla sicurezza, l’antisismicità e l’isolamento termoacustico.
I vantaggi sono nettamente superiore agli svantaggi ma in questo paragrafo ci dedicheremo nello specifico all’iter burocratico da seguire per realizzare un’abitazione prefabbricata in legno.
Di fatto il percorso da seguire non si discosta molto da quello delle case in latero-cemento e, a fare da guida, sono gli strumenti regolatori relativi al settore urbanistico del Comune nel quale si vuole edificare.

Il primo step riguarda il passaggio in Commissione Edilizia la quale provvede al rilascio di un Permesso di Costruire o di una S.C.I.A. (Segnalazione Certificata di Inizio Attività); è importante accertarsi che non sia necessaria una preventiva documentazione da richiedere alla soprintendenza dei Beni Ambientali nel caso in cui il terreno si trovi nei pressi di aree paesaggistiche: tali documenti dovranno essere richiesti dal tecnico progettista prima dell’inizio dei lavori.
Il Permesso di Costruire comprende diverse relazioni, geologica, geotecnica e energetica ex L.10 e le modifiche in itinere comportano la presentazioni di Varianti al Progetto.

Il nulla osta al progetto da parte del Comune permetterà di fatto l’avvio dei lavori la cui durata deve essere generalmente di un anno.
Il titolare dovrà comunicare per iscritto la data di inizio lavori e i soggetti coinvolti; contestualmente si depositano in Comune gli elaborati progettuali della struttura in legno.

L’avvia dei lavori deve essere comunicato anche alla ALS del territorio di competenza mediante un Piano di Sicurezza e Coordinamento redatto dal Coordinatore per la Sicurezza.

Alla fine dei lavori sono due le comunicazioni da effettuare; la prima si definisce strutturale, la seconda di agibilità a seguito del collaudo.
Successivamente alla chiusura dei lavori bisognerà allegare l’accatastamento, il Certificato Energetico e le conformità degli impianti.

Per quanto concerne gli oneri comunali (bolli e diritti di segreteria, costi di costruzione e urbanizzazione primaria e secondaria), questi sono gli stessi delle case in muratura perché non dipendono dal sistema costruttivo ma dalle caratteristiche e dalla grandezza dell’edificio.

Dimensione del lotto di un terreno per costruire

Si definisce lotto una parte di terreno in cui viene suddivisa un’area fabbricabile; il nome deriva dal fatto che anticamente gli appezzamenti venivano assegnati tramite estrazione.

Oggi si può scegliere un lotto edificabile a seconda delle proprie necessità e possibilità; alcune dei criteri di scelta sono la zona in cui si trova, la forma e l’orientamento soprattutto se dovrà essere edificato, la metratura e l’indice di edificabilità.

É importante eseguire una rilevazione attenta, magari ricorrendo a tecnici e
consulenti, per evitare di acquistare un lotto sotto cui scorrono corsi d’acqua o sono presenti pozzi; bisogna considerare se il terreno è facilmente collegabile alle reti di distribuzione di luce, acqua, gas e rete fognaria, monitorare i livelli di inquinamento e di radiazioni correlati con la presenza di fabbriche, inceneritori, centraline elettriche e ripetitori telefonici.

Non esiste una dimensione giusta del lotto di terreno per costruire perché il valore è correlato con la destinazione d’uso e con la grandezza dell’edificio che si vuole costruire: come abbiamo visto per una casa mono-piano tra i 100 e i 120 metri quadrati saranno necessari almeno 600 metri quadrati di terreno. Tale dimensione si riduce se la casa è pensata su due piani.

In generale è sempre meglio abbondare nella metratura piuttosto che ritrovarsi a dover sacrificare spazi importanti in fase di costruzione; la personalizzazione e la disposizione degli spazi sono fondamentali per garantire la funzionalità dell’abitazione sia essa un prefabbricato che un cementizio.
Bisogna sempre ricordare che ci sono dei limiti relativi alla distanza da altri confini privati e dalla strada e che dalla superficie totale della casa sono esclusi porticati e box.

Quanto si può costruire su un terreno di 500 mq?

In base a quanto detto nella parte iniziale, la superficie di un terreno edificabile si può desumere l’indice di fabbricabilità (misurato in mc ovvero metro cubo) e da una serie di norme specifiche che, però, variano da Comune a Comune. La grandezza della casa o del prefabbricato in legno dipende dalla cosiddetta capacità edificatoria.

L’indice di fabbricabilità è il rapporto tra il volume edificabile e l’area totale del lotto ferma restando la consultazione del PRG comunale che definisce anche le distanze che devono intercorrere tra un’abitazione e l’altra per evitare l’effetto corridoio. In alcuni casi l’indice edificatorio è anche la risultante del rapporto tra SUL (Superficie Utile Lorda comprendenti i metri quadrati edificabili comprensivi di muratura) e l’area totale del lotto.

Seguendo i calcoli riguardanti l’ingombro complessivo, box, atri e garage esclusi o interrati, e la distanza obbligatoria dai confini, che abbiamo detto essere di 5 metri, si può affermare che, su un terreno di 500 metri quadrati la superficie dell’edificio può variare dagli 80 metri quadrati ai 140 per un mono-piano.
Le dimensioni della casa sui due piani, considerando la sola impronta sul terreno, abbracciano un range tra i 75 e i 90 metri quadrati con garage o box interrato.

Il consiglio è sempre quello avvalersi della consulenza di un tecnico esperto per evitare spiacevoli situazioni di abusivismo una volta costruita la casa il che comporterebbe l’aumentare dell’esborso economico o, peggio, .

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