Plusvalenza e Tassazione per la vendita di un Terreno Edificabile

Comprare un terreno per costruirci la casa dei propri sogni: per molti può sembrare la soluzione più adeguata alle necessità abitative. In particolare, in questo modo è possibile scegliere la zona in cui vivere e poter costruire, partendo letteralmente dalle fondamenta, un’abitazione che sia completamente rispondente alle proprie esigenze. Inoltre, considerando l’aspetto puramente economico, è una soluzione che permette di partire con un investimento di capitale limitato, che è quello necessario all’acquisto del terreno.

Bisogna però porre la massima attenzione per quel che riguarda la tassazione terreni edificabili: infatti esiste una complessa normativa che regola questa materia, in particolare per quel che riguarda la plusvalenza terreni edificabili lottizzati. Conoscere questa materia è importante soprattutto perché ci può evitare di pagare sanzioni, che possono essere anche molto salate, in caso di errore nella dichiarazione dei redditi e anche perché ci permette di trovare il sistema di godere del regime fiscale migliore.

Valore fiscale del terreno edificabile e immobile: come si calcola l’imposta?

Quando decidiamo di acquistare un terreno edificabile o un immobile vi sono diverse imposte che come acquirenti ci ritroviamo a pagare. Una prima differenza va fatta a seconda se l’acquisto è effettuato da un privato oppure da una società:

• acquisto da privato: è prevista un’imposta di registro pari al 9% del valore fiscale, cui va aggiunto un’imposta ipotecaria e una catastale, entrambe di 50 euro;
• acquisto da società: la tassazione vendita immobile società prevede un’imposta di registro di 200 euro, un’imposta ipotecaria pari al 3% del valore fiscale, una catastale pari all’1% del valore fiscale, una tassa ipotecaria di 35%, una tassa catastale di 55 euro, a cui vanno aggiunti 230 di imposta di bollo. 

Una disciplina molto simile si applica per la tassazione vendita immobile commerciale: in caso di acquisto da privato la tassazione prevista è esattamente la stessa prevista per un immobile oppure per un terreno edificabile, tassazione che si applica anche se il venditore è l’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile da più di 4 anni (è prevista l’esenzione dall’IVA). In caso invece di acquisto da impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile da meno di 4 anni si prevede l’imposta di registro pari a 200 euro, l’imposta ipotecaria e catastale di 50 euro ognuna e l’IVA viene calcolata al 22%.

Con valore fiscale si intende il valore potenziale di un terreno edificabile. Inoltre, visto che il terreno edificabile è considerato dal fisco al pari di un vero e proprio patrimonio, nel momento in cui lo acquisteremo diventeremo soggetti ad altre due imposte, l’IMU e la TASI (che fanno parte, insieme alla tassa comunale sui rifiuti, dell’Imposta Unica Comunale). Queste due imposte vengono calcolate dal momento in cui si è diventati proprietari del terreno edificabile, e sono differenti a seconda del Comune all’interno del quale si trova il terreno acquistato (ogni comune delibera la sua aliquota IMU, nonché quelle relative alla TASI).

Terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria plusvalenza

Un problema a livello fiscale può essere quello della plusvalenza che può derivare dall’acquisto di terreni edificabili. In particolare, questa problematica riguarda il venditore del terreno, che si trova ad aver venduto un terreno edificabile e quindi a dover pagare le tasse sulla plusvalenza realizzata. Per dirimere la questione, che si presentava come particolarmente complessa, è dovuta intervenire la Corte di Cassazione.

Con l’ordinanza numero 16251 del 18 giugno 2019, la Corte ha determinato che questo tipo di plusvalenza può essere applicata solo nel caso in cui si venda un terreno edificabile. Nel caso in cui sul terreno già insista un fabbricato, di qualsiasi natura, la plusvalenza non si può applicare, perché il terreno non è più edificabile, ma già edificato. Si tratta di una determina molto importante, perché chiarisce come questo tipo di tassazione sia applicabile solo in assenza di un fabbricato, sancendo un’importante differenza a livello di tassazione fra terreni edificabile e terreni già edificati.

Trattandosi comunque di una materia complessa, in caso di plusvalenza terreni edificabili notaio risulta una figura a cui fare riferimento, per un preciso inquadramento della fattispecie a livello di edificabilità e quindi per una maggiore sicurezza nell’applicazione di un particolare regime di tassazione delle plusvalenze.

Vendita di un terreno agricolo avuto in donazione

Ma se invece che acquistare ci troviamo invece a vendere un terreno agricolo che abbiamo ricevuto come donazione, magari per monetizzare un bene che non utilizziamo, quale tassazione dobbiamo aspettarci? In questo caso è molto importante a fare attenzione a quale tipologia di terreno è oggetto della transazione, perché la disciplina della tassazione può cambiare, e anche di molto, a seconda del terreno messo in vendita.

Partiamo dal caso in esame, cioè dalla vendita di un terreno agricolo che è stato ricevuto in donazione: in questo caso la normativa fiscale prevede l’applicazione di una plusvalenza, che viene determinata eliminando dal prezzo di vendita il valore che è stato dichiarato nell’atto di donazione. In questo modo viene rivalutato è solo quello fiscalmente rilevante che risulta quello indicato nell’atto di donazione. Non viene invece applicata una plusvalenza sul valore del terreno come dichiarato nell’atto di vendita.

Una disciplina assolutamente identica si applica nel caso di vendita di terreno agricolo ricevuto in successione: in questo caso la plusvalenza viene calcolata scorporando il valore del terreno così come dichiarato all’atto della successione.

Imposta su plusvalenza vendita terreni

Ma perché il fisco impone una disciplina così particolare nel caso di vendite di terreni, sia edificabili che agricoli? In fondo, si potrebbe pensare che si tratti semplicemente della cessione di un appezzamento di terra, con uno scarso valore intrinseco. In realtà gli elementi utilizzati dal fisco per determinare la tassazione dei terreni dipendono sia dal valore del terreno stesso, sia dall’intervallo che ricorre fra l’acquisto dello stesso e la sua vendita.

Questo perché l’obiettivo primario del Fisco è capire se vengono svolte delle speculazione tramite l’acquisto e la vendita di terreni (soprattutto se edificabili) e di rintracciare eventuali tentativi di evasione delle imposte. Quindi il fatto che un terreno sia o meno edificabile incide molto sul tipo di tassazione (abbiamo visto che un terreno edificabile è considerato parte del patrimonio a livello fiscale). Inoltre, l’intervallo di tempo che intercorre fra l’acquisto e la vendita del terreno stesso è l’altro elemento che consente all’autorità fiscale di determinare se vi è o meno un intento speculativo in questa operazione.

Per questo motivo, soggetto a plusvalenza non è l’intero prezzo di vendita del terreno, ma solamente la differenza fra prezzo di acquisto (oppure valore dichiarato in sede di donazione o successione) e il prezzo di vendita: questa differenza è considerata a livello di tassazione un vero e proprio guadagno e quindi soggetta a un particolare regime di tassazione (proprio come accade con la cessione di titoli oppure di azioni).

Per determinare il corretto prezzo di acquisto di un terreno va considerato il prezzo di acquisto (o quello denunciato nell’atto di successione o di donazione), cui vanno sommati i costi accessori, il coefficiente di rivalutazione previsto dall’ISTAT e l’imposta di valore aggiunto sugli immobili (prevista ormai solo per un numero marginale di casi).